Déclarer moins de 15 000 euros de loyers annuels, c’est avoir le choix entre deux voies fiscales, mais ce n’est pas échapper au radar du fisc. Un expatrié, même les pieds à l’étranger, garde un lien fiscal avec la France dès qu’il perçoit des loyers d’un bien situé ici. Et certaines charges, trop souvent ignorées, peuvent alléger l’addition, à condition de s’y prendre méthodiquement.
Les modalités de déclaration et de calcul varient selon le profil du bailleur, la nature du bien et le type de location. Les options fiscales ouvertes en 2025 peuvent modifier sensiblement le montant à verser et offrir des marges d’optimisation non négligeables.
À qui s’applique l’impôt sur le revenu locatif en 2025 ?
Quiconque encaisse des revenus locatifs en France ne coupe pas à l’étape fiscale. Que vous soyez propriétaire bailleur d’un logement, associé d’une SCI ou détenteur d’un bien en indivision, il faut examiner la situation de près. La déclaration des revenus fonciers ne s’adresse pas qu’aux résidents : tout propriétaire d’un bien générant des loyers sur le territoire doit s’y conformer, expatrié compris.
La législation est claire : sont concernés toute personne physique, indivision ou société civile immobilière (hors SCI soumise à l’impôt sur les sociétés) qui perçoit des revenus issus d’une location vide. Pour les locations meublées, une fiscalité différente s’applique, mais la déclaration reste obligatoire.
Le type de location, le montant encaissé et le régime fiscal sélectionné (micro-foncier ou réel) dictent la manière de déclarer les revenus fonciers. Le locataire n’est jamais visé par cet impôt ; tout repose sur le propriétaire ou l’associé, en direct ou via une société, chacun devant suivre des procédures et formulaires particuliers.
Voici les grandes catégories de contribuables concernés :
- Résidents fiscaux français : ils doivent reporter tous les revenus locatifs perçus, qu’ils proviennent de France ou de l’étranger.
- Non-résidents fiscaux : ils sont imposés sur les loyers générés par des biens implantés en France.
- Associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu : chacun déclare la part de revenus fonciers qui lui revient.
Respecter les délais fixés par l’administration est impératif, sous peine de pénalités. Déclarer ses revenus fonciers est une obligation, même pour des montants modestes.
Comprendre les différents types de revenus locatifs et leurs spécificités fiscales
Le champ des revenus locatifs se divise en deux branches majeures : la location non meublée et la location meublée. Chacune possède ses propres règles fiscales, qui vont déterminer le régime fiscal applicable et la façon de déclarer.
Pour les locations vides, on parle de revenus fonciers. Si le total annuel des loyers reste sous la barre des 15 000 euros, le propriétaire peut choisir le micro foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou opter pour le régime réel, qui permet de déduire précisément les charges (intérêts d’emprunt, frais de travaux, taxes, gestion…).
La location meublée relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le bailleur, qu’il soit LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel), déclare des revenus locatifs meublés. Si les recettes ne dépassent pas 77 700 euros par an (hors meublés de tourisme classés), il bénéficie du micro BIC avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes, le plafond grimpe à 188 700 euros et l’abattement à 71 %. Au-delà de ces seuils, ou si la déduction des charges s’avère plus avantageuse, le régime réel autorise l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant d’autant la base imposable.
Chaque type de location impose des règles et des seuils particuliers. Il reste indispensable de bien cibler le régime adapté, sous peine de redressement fiscal.
Comment se calcule l’impôt sur vos loyers : régimes micro et réel, mode d’emploi
Le calcul de l’impôt sur le revenu locatif dépend du régime choisi : micro ou réel. Ce choix oriente non seulement le montant dû, mais aussi le niveau de détail exigé lors de la déclaration.
Régime micro : simplicité et abattement forfaitaire
Le régime micro a l’avantage d’être accessible et rapide. Pour une location non meublée, il s’applique jusqu’à 15 000 euros de loyers annuels, avec un abattement automatique de 30 %, aucune charge à justifier. Pour la location meublée, le plafond du micro BIC s’élève à 77 700 euros (hors meublés de tourisme classés). L’abattement grimpe à 50 %, voire 71 % pour les meublés de tourisme. L’administration retient le montant net qui, après abattement, est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Régime réel : déductions et amortissements
Le régime réel permet de retrancher toutes les charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, taxe foncière, assurances… En location meublée, il ouvre aussi la porte à l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire nettement la base imposable. Ce régime exige rigueur et justification : chaque dépense doit être documentée et reportée sur le formulaire adapté, le 2044 pour les revenus fonciers ou le 2031 pour les BIC. Un déficit foncier peut même être imputé sur le revenu global, jusqu’à 10 700 euros par an.
Pour réussir votre déclaration, certains formulaires et démarches sont incontournables :
- Formulaires à prévoir : 2042, 2042-C-PRO, 2044, 2031
- Obligation de demander un numéro SIRET pour toute location meublée
Le calendrier de déclaration est strict : mieux vaut anticiper chaque étape pour éviter les pénalités et ne rien laisser au hasard.
L’immobilier locatif n’est jamais un terrain neutre : chaque choix fiscal façonne le montant de l’impôt, impose ses contraintes et peut ouvrir des pistes d’optimisation bien réelles. Reste à chaque bailleur de tracer sa route, entre simplicité et performance, sans jamais perdre de vue les règles du jeu.
